世联楼市新评我国保障房建设模式探析摔跤用品

世联楼市新评：我国保障房建设模式探析

我国正在大力推进的保障房建设，无论从规模还是速度来看，都是史无前例的。在如此重大的任务面前，没有先例可以遵循，全国各地的保障房建设是“摸着石头过河”，不断地在实践各种建设模式。因而，林林总总的保障房模式纷纷出现，从世联研究所观察到的，保障房建设模式大致可归为三大类型，即政府直接建设、政府与企业共建和企业独立建设。

政府直接建设型

政府直接建设型是指政府设立负责保障房建设的平台公司，并将土地和启动资金注入该平台公司，由平台公司获得银行、保险和社保基金等金融机构的贷款，负责保障房建设和运营管理的建设方式。政府直接建设型的特点，一是政府无偿提供土地；二是政府设立平台公司；三是贷款为主财政直接支出为辅；四是规模建设，高效快速；五是通过先租后售的方式实现财务平衡，六是平台公司全程管理。

重庆模式就属于政府直接建设型。重庆市计划从2010年起3年内建造4000万平方米公租房，用于解决200万人的住房困难问题。为此，重庆市政府以重庆地产集团和城投集团为平台公司，负责公租房的融资、开发和管理运营。重庆市政府为平台公司注入土地和启动资金，平台公司以政府信用做担保获取金融机构的贷款。平台公司负责从土地储备开始到后期的物业管理运营的整个过程。

重庆模式的优点是适合规模建设，缺点是政府资金投入量大，负债高；后续运营管理要求高；社会企业无法参与。

政府与企业共建型

政府与企业共建型是政府和社会企业合作，共同建设保障房的方式。政府与企业共建型可分为BT模式、代建模式和配建模式。

BT是英文Build(建设)和Transfer(移交)缩写形式，意即“建设--移交”。BT模式是指政府将保障房项目运作由投资方总承包，融资、建设、验收合格后移交给政府，政府向投资方支付项目总投资加上合理回报的建设方式。BT模式的特点，一是政府利用非政府资金进行保障房建设；二是投资方负责投融资；三是政府负责BT全过程监管；四是投资方建成后将房屋所有权移交政府；五是政府以分期付款的方式回购；六是投资方对所建设的房屋不存在经营性收益。

BT模式的优点是政府在保障房建设期间的资金投入小；能够发挥投资方的工程建筑管理优势。缺点是投资方需要垫资开发；存在政府违约和市场波动的带来的风险。

在BT模式应用上的佼佼者中国建筑，这家公司在工程建筑技术和管理上具有领先优势，又有着雄厚的财力，更是积累了丰富的BT模式操作经验。据该公司透露，今年上半年，其新增的保障房项目规模达到1046万平方米，加上今年新增量，截止到今年6月底，正在实施当中的保障房项目的总规模达到1915万平方米。

代建模式是开发企业接受政府的委托，代为建设保障房。受委托的开发企业负责整个工程项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程费用。代建模式的特点，一是政府投入财政性资金；二是代建人通过招标方式产生；三是代建人的收益来自代建管理费和项目投资节余奖励；四是代建人负责项目的全过程实施管理。

代建模式的优点是政府减轻管理负担，开发企业无需资金投入，且能发挥开发企业的管理、成本和品牌优势。缺点是政府需要资金投入大，开发企业的投资回报率低。

在通过代建模式进入保障房建设领域的开发商中，绿城集团是做的最出色的开发商之一。绿城宣称将致力于成为全国最大的保障房建设企业之一。2010年，绿城集团成立一个专门负责保障房建设的公司。目前，绿城集团在全国范围承建的保障房项目已达31个，总建筑面积超过570万平方米。

配建模式是政府以配建一定的保障房为条件出让商品房用地，开发商在项目开发中，按要求完成配建的保障房建设并将产权移交给政府的建设方式。配建模式的特点，一是政府无需资金投入，并能获得一定的土地出让收益；二是开发商需从商品房收益中补贴配建保障房的建设成本；三是配建保障房建成后产权转移给政府；四是配建保障房体量有限。

配建模式的优点是政府不但无需资金投入，且能拥有一定的土地出让收益；开发商能发挥管理、营销和品牌优势。缺点是配建的保障房体量有限，建设计划受开发商参与意愿制约，开发商受到的限制过多。

目前，一些地方政府采用的“限地价，竞配建”、“竞地价，定配建”和“竞地价，竞配建”等土地出让方式，就是通过配建模式建设保障房。

企业独立建设型

企业独立建设型是政府没有或较少投入资金和免费土地，充分利用社会企业的力量建设保障房的方式。企业独立建设型可分为限价模式、万科万汇楼模式、信托基金模式。

限价模式是政府以限制商品房销售价格上限为条件出让商品房用地，且建成后的房屋只面向经政府审核符合要求的人群销售。限价模式的特点，一是政府以“限价”方式出让土地；二是开发商负责投资建设；三是开发商受一定的开发限制；四是限价房只向符合规定的群体销售；五是限价房具有商品房的属性；六是政府不但无需资金投入，而且能获得土地出让收益。

限价模式的优点是政府不但无需资金投入，并能获取一定的土地收益；开发商能发挥管理、营销和品牌优势。缺点是建设计划受开发商参与意愿制约；开发商的开发限制过多；存在受成本因素价格波动风险。

许多地方政府采用的“限房价，竞地价”、“限地价，竞房价”和“限房价限户型、竞地价”等土地出让方式，就是通过限价模式建设保障房。

万科万汇楼模式是开发商独立投资、建设和运营的保障房，具有公益性质。之所以这样的模式在广州开发了名叫“万汇楼”的项目，因此我们称这种模式为万科万汇楼模式。这种模式的特点，一是开发商以市价获取土地；二是开发商负责投融资；三是建成后开发商自己运营；四是投资回收期漫长。

万科万汇楼模式的优点是最大限度地动员了社会力量参与建设。缺点是企业资金投入过大，投资回收期漫长，无法盈利。据万科测算，万汇楼总共投资4700万，需57年才能收回成本。

信托基金模式是由社会资本发起成立保障房住宅基金，通过委托开发企业建设保障房，并委托专业运营商对保障房进行经营管理以取得投资回报的建设方式。信托基金的特点，一是由社会资本发起；二是以市价获得土地；三是委托专业公司代建；四是以建设租赁保障房为主；五是委托专业公司经营管理；六是以经营收益作为投资者回报。

信托基金模式的优点是投资风险分散化，有利于吸引资金参与保障房建设。缺点是回报率低。

目前，这种模式还没有真正开始实施。由华远地产、裕景地产等多家开发商发起的建银精瑞基金以将其的公共租赁住房建设投资基金方案已报有关部门审批。

综上所述，在大力推进保障房建设的初期，各种保障房建设模式都代表着决策者们的思考与实践。各种模式相互竞争，在历经时间和实践的考验后，有的模式将会被淘汰，有的模式终将胜出并被固化和推广。在这个过程中，世联研究建议，政府应当高度重视财务收支平衡，控制保障房债务风险；应当充分利用税收优惠吸引社会力量参与保障房建设。开发商参与保障房建设要善于利用自身优势，谨慎选择合适的进入模式。

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