合理房价与租赁市场
文章来源：磨石机械网 | 2022-10-19
合理房价与租赁市场
合理房价与租赁市场 楼市健康与否，首先看租赁市场的表现。 在我看来，所谓合理房价与人均收入关系不大，合理房价更大程度上应与租赁市场的表现相适合。... 楼市健康与否，首先看租赁市场的表现。 在我看来，所谓合理房价与人均收入关系不大，合理房价更大程度上应与租赁市场的表现相适合。假如按照网上流转的上海合理房价5700元/平方米计算，100平方米的住宅价格57万元，平均月租金为3500元来算，则年租金回报约为7.36%，这个租金回报已极具吸引力。 房屋买卖受市场情绪影响很大，买家或因恐惧和贪婪，或因对市场的长远判断，容易作出错误决定。而租客对房屋市场的判断更加理性，较少受到情绪影响。而对甲级写字楼及豪宅的租金走势进行分析，也能很好预测未来经济的走向。 从目前来看，租赁市场依旧乐观。 中原研究中心的统计显示，甲级写字楼租金指数依旧在小幅上涨，北京为3月份甲级写字楼租金升幅最大的城市，租金按月上调3.01%；2012年至今，北京甲级写字楼租金的累积升幅达12.84%。北京、成都及南京的甲级写字楼租金稳步上涨的同时，空置率则平稳下降。深圳、重庆的甲级写字楼需求有所减少，租金下滑，空置率则明显上升。 此轮租金指数的上涨，很大原因在于随着房产调控，商业地产价格大致保持稳定甚至下跌，加上租金上扬，令回报率近期大幅上升。随着国内经济增速平缓，各城市的写字楼租赁需求，在短期内难以有爆发式的增长，写字楼租金未来将保持稳定。 而从供给来看，一线城市3月份的写字楼总供应面积为65.37万平方米，按月增长超过3倍，销售面积则为47.89万平方米，较之前一个月增加逾1倍。供应的提升，或将遏制一线城市写字楼的租金升势。而从中国经济转型的趋势来看，二线城市的写字楼出租率将继续上升，投资二线城市的甲级写字楼或是一门不错的生意。 从目前数据来看，商业地产尤其是甲级写字楼租金回报远高于住宅，而这也造成房产市场的冷热不均。以上海为例，其商品住宅市场首季表现欠理想，成交均价则按季度下降约2%；而反观上海的甲级写字楼，租金依旧取得轻微升幅，每平方米月租约281.4元。相比住宅一手新盘的交易萎靡，今年推出市场的甲级写字楼交投活跃，虹桥区的尚嘉中心和静安区的静安嘉里中心的预租率均超过50%。 而在租金回报方面，以深圳为例，其二手写字楼租金回报率为4.73%，按月上升0.22%，而反观住宅的租金回报，依旧徘徊在2%左右。而深圳写字楼已开始出现量升价跌的情况，反映出一旦租金回报达到一定水准，投资者仍有入市兴趣。目前深圳二手甲级写字楼的均价已回落至去年同期的水平，比去年7月的最高峰值回落10.7%。 从商业地产的情况来看，一旦成交价格出现较大的跌幅，成交量同时上升，则反映出当租金回报率回归到合理水平，市场上不乏投资者仍然愿意购买该类物业。 写字楼物业租金上升，一边增加了企业租客的成本，另一边则提高了物业的租金回报率，这种现象将吸引更多资金投入市场。而租客急于入市，推高租金，也反映了楼市确实出现供求失衡，而若租金上升，也会拉高回报率，令房价更具防守性。 目前随着租金的上涨，商业地产尤其甲级写字楼市场，正逐步成为房产中的健康力量。而量升价跌，房价下跌而租金上涨，或将在住宅市场重现。 中国房地产报 吴量亮